2+2 er ikke altid 4. – om at sælge fast ejendom og betale skat eller ikke betale skat

MANGE TROR, at salg af fast ejendom er skattefrit. Faktisk er det omvendft. Der skal betales skat, men der er undtsagelser, som i praksis gør, at vi vænner os til at tænke, at der ikke er skat ved salg. Det kan godt give mange praktiske problemer og jeg vil gerne henlede opmærksomheden på,. at ved salg af fast ejendom på 1.400 kvm eller mere, så skal du tænke dig rigtig, rigtig godt om.

NÅR DU SÆLGER FAST EJENDOM og tjener penge, skal du betale skat, medmindre salget er omfattet af en af disse tre undtagelser:

PAs på skatten, hvis din ejendom er 1.400 kvm eller mere

EFTER EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVENS § 8, stk. 1 kan en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder m.v. sælges skattefrit, hvis ejendommen har tjent til bolig og en af følgende betingelser er opfyldt:

1.
ejendommens samlede grundareal er under 1.400 kvm eller

2.
ifølge offentlig myndigheds bestemmelse kan udstykning af grund til selvstændig bebyggelse ikke ske eller

3.
udstykning ifølge erklæring fra Skat vil medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen

JEG VIL HER GIVE ET eksempel på, at logikken ikke nødvendigvis er fremherskende på alle områder. Se f.eks. denne omtale af nogle afgørelser om undtagelse nr 3 (værdiforringelse):

Ved henvisning til dommene SKM2005.101.VLR og SKM2006.640.HR skal det bemærkes, at en sammenligning af værdierne før og efter en udstykning i nogle tilfælde kan føre til et uhensigtsmæssigt resultat. Det kan ske, hvor en væsentlig værdinedgang på restarealet og/eller bebyggelsen er kombineret med en tilsvarende værdiforøgelse på det eventuelt udstykkede areal. Den situation forekommer i de tilfælde, hvor herlighedsværdier fragår restarealet med den bestående bebyggelse og tilgår det udstykkede areal. Selv om summen af værdierne før og efter udstykningen er uændret, bliver der tale om en væsentlig værdiforringelse af restarealet og/eller den bestående bebyggelse.

HVAD STÅR DER HER? Jo, lidt moderne oversat står her: 2+2 er ikke altid 4. Hvis en ejendom over 1.400 kvm udstykkes, kan der derved ske en værdinedgang. Men – hvis det frastykkede samtidig stiger i værdi – så kan værdinedgangen måske opvejes heraf. Altså den frastykkede jord stiger med 10 i forhold til markedsværdi og moderejendommen falder med 10. Så skulle man tror, at det gik lige op = ingen værdiforreningelse efter nr. 3. Sådan er det bare ikke, når blot mddoerejendommen er faldet væsentligt i værdi.

TJA. Jeg vil blot generelt advare om, at reglerne om ejendomsavancebeskatning ikke er helt enkle. Så tag dig i agt, hvis du skal sælge og ejendommen er på 1.400 kvm eller mere.

Læs også: Er det rimeligt vi ikke forstår vores skat og ikke kan beregne den?